买回迁房应该注意哪些问题
1、查清回迁房的土地性质
购买回迁房一定要查清土地性质,免得买到集体土地上建设的回迁房。如果是国有划拨土地上的回迁房,当时是享受了国家的优惠政策,没有交土地转让金的。购买这种房屋到过户的时候需要补交这部分的税费,这部分费用需要和卖家商议好是单方承担还是共同承担。
2、警惕一房多卖现象
回迁房买卖无法办理预告登记,卖房者就有一房多卖的漏洞可钻。卖房者将商品房多次出卖签订的合同,不违反法律的禁止性规定,都是有效合同。这也就意味着到时候需要和多方争夺房屋的产权,最后得到房子的可能性就很低了。
3、不要一次性付清所有款项
签订合同的时候最好写明进行分批付款,先付首付,拿到证明之后再付中间款,过户之后付尾款。最重要的是一定要留有尾款(最好占比较大的尾款)这样如果卖方想要违约,计算之后发现违约所得小于尾款时,选择违约的可能性就会降低。
4、要求其他家庭成员签字
回迁房的产权证可能就只是户主的名字,但是其他家庭成员在房屋所有权上也占有份额。这是因为一般回迁房都是按照家庭成员的人头分房屋面积,所以即使产权证上没有他们的名字,不动产登记簿上还是有他们的名字。这种情况下如果户主是私自进行房屋的买卖而没有通知家人,之后就会产生一系列的纠纷,影响到房屋的归属。
1、无法办理房产证,不能过户
在卖方只有回迁协议、没有不动产权证的情况下,是无法办理过户登记手续的,换句话说,就是可能付了钱买房也拿不到不动产权证,也就不能合法转让、抵押房屋收益、用益。
2、户籍或无法迁入
房屋户主无法更名,新业主的户籍可能无法迁入房子所在的户籍地,也就是说无法落户。
3、存在一房多卖风险及违约风险
在回迁房交易中,一时无法办理备案登记或产权过户登记的情况常常可见,此时卖家有可能出现违约主张合同无效或合同解除的行为,尤其在房价上涨的时候,卖家可能会故意一房多卖,导致买家无法取得房屋产权,甚至索赔无果。也有可能会出现未办理房产证前,卖家对外有债务,回迁房被法院查封的尴尬情况。如果回迁房的性质属禁止转让的,买家可能丧失对回迁房的一切权利。
4、不可忽略的安全隐患
不少回迁房在物业、卫生、供暖、消防等方面都存在各种隐患和问题。回迁户通常都有多套回迁房用于出租,流动人口多,安全隐患自然增多。
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