法拍房如何规避风险
1、 查清房产的属性。购房者在购买拍卖房前要查清楚该拍卖房产的属性,包括房子的使用年限、能不能办房产证、土地出让的性质等。
2、了解租赁状况。如果房屋有租赁情况,需要了解清楚承租人是在什么情况下签的租赁合同、租期从什么时候开始到什么时候结束、租金是多少钱一个月、租金是如何交的等,这样才能保护自己的权利。
3、明确房屋产权。拍卖的房子都是因为债务没有还清,所以才被拍卖,购房者买的时候就要注意房产是个人所有,还是与他人共有,谨防房产涉及一房多债主。
4、明确交易税费。法院明确告知:物业费、水电费、税费、欠费全由买方出。为了避免暗藏的天价过户个税等费用,需要提前调查清楚,列出明细,再来进行房价综合分析。
5、明确商业贷款。现在很多优质房源名义可贷款,实际操作难。必须提前和法院、银行、担保进行三方协商,确保能够在规定时间放款。
6、明确房屋质量。需要重点关注房屋内部质量问题,因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时,通常只是对明显的瑕疵进行简单描述,对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。购房者必须实地勘测,了解房屋真实信息。
7、明确清场入住。很多被执行人只有一套住房,房屋被拍卖以后,想方设法不愿意搬离,虽然是法院强制执行拍卖,但是法院不负责该拍卖房源的清场和竞拍者的入住。所以购房者必须要通过被执行人/现居住人/法院等多方进行提前协商,深度沟通,确保自己能够入住。
1、选房。确定参拍标的后,双方达成最高出价共识。
2、竞买人首先在法院监管的司法拍卖平台注册帐号,并通过实名认证。实名认证之后由拍卖负责人协助进行缴纳保证金。
3、交保证金。参拍实名认证需要2-3天务必提前审核。交保截止时间:开拍后(卖结束前)也可以交保,建议在开拍1-2天缴纳保证金,以免交保出现问题导致错过拍卖。支付成功后,系统将为竞买人授权并分配竞拍号。
4、竞买人在标的物详情页面确认出价金额,价高者得。
5、(贷款省略这步)竞拍成功后准备好贷款相关材料,去银行进行面签,首付款支付到法院后,担保公司出示担保函,银行5-7天内尾款支付到法院指定账户,担保费为贷款金额的1.5%。
6、拍卖结束后,最高应价者成为该拍卖标的物的买受人,买受人信息在司法拍卖平台上公示。买受人应在法院规定的时间内将剩余价款支付到法院指定账户。
7、付清拍卖款项后,法院出具拍卖成交确认书、民事裁定书、协助执行通知书等。
8、取得不动产权证后,协助法院或公安办理房屋清退腾空事宜,腾退部门确保可安全交付后,拍卖负责人将房屋交付给竞买人。
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