房贷等额本息怎么算月供
采取等额本息还款法的房贷,其月还款额在整个还款期间基本保持一致(还款首月除外,因为可能会按实际天数计息)。
用计算公式表示就是:月还款额(本金+利息)=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]。
大家需要注意,虽说月还款额固定不变,但其中本金和利息的占比却会不断变化。在还款前期是利息占比更大,随着客户不断还款,利息的占比会逐月递减,本金占比则会逐月递增,到了还款后期,利息基本还的差不多了,届时就是本金的占比更大了。
而正是因为月供保持固定不变,所以适合收入处于较稳定状态的客户。也因为收取的利息与等额本金还款法相比更多,银行也普遍会推荐此还款方式,以获取更多的收益。至于等额本金还款法,则是将贷款总额等分,每月偿还相同数额的本金和剩余贷款在该月产生的利息。
等额本息在还款的时候,会将剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息,也就是说未付的利息也要计息,那么我们在前段时间的还款中占比最大的就是产生的利息。
如果我们想要出的钱更少那就要想办法降低利息的计算,而等额本息是先还利息后还本金,整个贷款中的前半部分基本上是利息占比最大,后半部分则是本金占比最大。因此,我们只要在1/2之前提前还款,就可以有效减少利息;当超过1/2的还款周期时,就不用提前还款了,因为这个时候,你的利息已基本还完,剩下的只有本金,此时再进行提前还款就没有什么意义了。理论上等额本息提前还款的时间是只要在1/2之前都是比较划算的,但是有些贷款可能不支持提前还款减少利息,甚至还有部分贷款会针对提前还款收取违约金。
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