开发商如何计算楼面价
楼面价计算公式:楼面价=土地总价格/建筑总面积,其中建筑总面积=土地总面积*容积率。(土地总面积*容积率这个只是地上部分算容积率的面积。总建筑面积还有地下和一些不算容积率的面积)。
房价的价格定位由多种因素构成的。也就是由土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等10种因素构成的。
开发商在拿地的时候必须根据容积率进行报建,审批后必须按图施工,否则都是违建。而且违法建筑被拆除后,政府是没有补偿的。
如果小城市拿地成本较低,房价定在楼面价的3-5倍都属于正常范围,大城市拿地成本较高,但是其他成本较低的话定在1.5-2.5倍的楼面价也属于正常范围。所以说楼面价只是房价定位的一个参考数据。
楼面价说白了只是开发商的一个成本核算的一个数据,算不上销售价格的任何参考,销售价格的参考更多是随行就市,有的人给出了一个大概的算法。不管楼面价格乘以1.8还是2.5倍也好,都是大概的估算,也会随着时间的推移变得没有规律。
楼面价表明该项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。这样一来就说明了,因为商品房的最终售价包括了楼面价,所以,开发商在拿地的时候支出的土地价格,就会作为商品房最终售价的参考标准之一。楼面价低房价不一定低,如果拿地成本较低而项目开发周期较长,那么土地价值可能随着时间的增加而升高,水涨船高之下,房价也会对应拉高。
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