开发商拿地时间查的到吗
开发商拿地时间查的到,一般情况下可以登陆中国国土资源部资源部—土地市场栏目—在下方输入相关查询内容就能查询得到。根据开发内商公示的土地证,查看土地证编号,登录当地国土局网站查询核实,会有该块土地详细信息,包括位置、面积、土地使用权人、受让时间等信息。
有的地方国土局网站公示做的较好,不需要土地证编号,便可搜索查询土地项目情况。另外,如网站无法查询,请与当地国土局联系。拿地时间指开发商受让土地日期:在开发商售楼处会有土地证公示,如果开发商连基本的土地证都无法出示,那么涉嫌违法销售或开发,谨防上当受骗。
1、公司战略。
从公司整体发展角度,是否要进入一个区域,进入一个城市,是否要扩大在该城市的市场占有率。这方面需要重点考虑的是做好城市领先和城市数量的关系,尽可能的把更多的城市做成根据地。
2、土地储备。
一是从土地储备总量上是否充足,能否支持未来几年的可持续发展,特别是对上市公司而言,由于拿地到竣工确认收益至少需要三年,因此土地储备必须保证未来三年的业绩支撑。二是从土地储备结构上是否合理,是否一线、二线、三四线布局合理,是否市区、近郊、郊区分布合理,是否高端、改善、刚需有效组合等等。
3、资金情况。
公司的资金是否充足,募集资金的能力与成本如何?如果资金充足亦或过剩,募集资金的能力强,而项目开发的预期收益率高于资金募集成本,那么增加项目土地储备可以增加公司的利润的,应该合理利用融资增加土地储备。
4、溢价能力。
公司在品牌、产品、营销等是否能在某一区域或某一类产品上实现较高的溢价,如果具有较高的溢价能力,那么不仅项目的潜在收益较高,而且公司也有较高的机会获得该项目。反之,如果公司的溢价能力有限,不仅是收益水平低,实际上公司通过公开方式投的土地的几率也很低。其中政府关系也是公司实现土地向下溢价的一项重要资源。
5、成本控制。
公司取得土地的成本不应该高于周边土地的价格(除非公司的溢价能力极强),即谨慎对待地王项目,如果公司获得土地的成本低于市场水平,或是市场的土地价格存在刚性,易升难降,则土地成本风险较低。
6、隐性收益。
除了财务性的收益外,项目开发还有提升公司品牌、改善土地储备结构、团队建设等隐性收益,因此也要综合考虑这些隐性收益,这将影响到公司的长期上溢价能力。
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