什么情况需要交纳土地增值税
土地增值税暂行条例规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人。近几年来,国家税务总局、各省市税务机关对土地增值税税收政策逐步予以明确和规范。确认房地产开发企业的以下几种主要情形,应当申报缴纳土地增值税:
1、房地产销售应缴土地增值税。纳税人转让房地产取得的应税收入,包括转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看,包括货币收入、实物收入和其他收入。企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现。
2、转让在建工程缴纳土地增值税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。根据规定,纳税人转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发,但尚未进入施工阶段的在建项目,按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收土地增值税,转让已进入建筑物施工阶段的在建项目,按“销售不动产”税目征收土地增值税。
土地增值税的计算公式如下:土地增值税=增值额×适用税率=(收入-税法允许扣除项目)×适用税率。纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目包括:
(一)取得土地使用权所支付的金额;
(二)开发土地的成本、费用;
(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;
(四)与转让房地产有关的税金;
(五)财政部规定的其他扣除项目。
土地增值税实行四级超率累进税率:
增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分,税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部分,税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。
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