房地产三道红线是指哪三道红线
红线一:剔除预收款的资产负债率不得大于70%;红线二:净负债率不得大于100%;红线三:现金短债比不得小于1倍。根据“三道红线”的触线情况,将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡。
红色档:如果三条红线都触碰到了,则不得新增有息负债;橙色档:如果碰到两条线,负债年增速不得超过5%;黄色档:碰到一条线,负债年增速不得超过10%;绿色档:三条线都未碰到,负债年增速不得超过15%。
这是监管部门第一次明确了房企举债的标准。以往收紧房企融资,都是模糊化的,也是有漏洞可钻的;但是有了这三道明确的红线标准,漏洞几乎被彻底堵上。不仅控制信用债,还要对信托、资管产品和海外融资,进行全方位的监管。
房地产三条红线是按照三个不同的指标来进行分类的,具体分为房地产红线一指标,房地产红线二指标和红线三指标,每条红线都有它相对应的计算公式。指标一指的是剔除预收款后的资产负债率,它的计算公式非常简单,就是将总负债的金额减去预收的金额,然后将这个数值除以总资产的金额减去预收金额的差。第二条红线指的是房地产净负债率,它是将有些负债减去货币资金,再除以合并权益。第三条红线指的是现金短债比率,只需要将货币资金除以短期有效债务就可以了。
1、防范因房地产融资带来的金融风险
近几年国内房企发生了多起违约事件,其中不乏国内顶级房企或上市房企的身影。随着房地产金融属性的逐步加大,房地产行业的融资风险也逐步被监管层提上了议程。因此,从融资和负债的角度去控制房地产市场的金融风险一定是有效的。
2、推动房地产行业转型,加强服务属性
房地产融资新规对传统房地产企业提出了更高的要求,传统的拿地——盖楼——销售模式未来对房地产企业的贡献度会持续降低,物业、商业、产业这些可提供长期现金流的模式贡献度会有更大的发展空间。房地产企业如果有更多长期稳定的现金流保障,就会降低对“高杠杆”的依赖,从而在保障房地产行业可控性的同时降低房地产金融所带来的风险。
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