房产指导价是怎么定的
房产指导价指依照《中华人民共和国价格法》规定,由政府价格主管部门或者其他有关部门,按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度,指导经营者制定的价格。换句话说,就是政府根据它的权限和市场现状,给出的强制性的价格范围。
深圳是首先制定二手房指导价格的城市,后续的城市发布二手房指导价格也是参照深圳市进行的,深圳市二手房指导价格的官方说明为:深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上,以二手住房网签价格为基础,参考周边一手住房价格,综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格(深圳住建局文件)。
主要的制定的的因素其实可以分为以下几个方面:
首先是过去两年的成交均价,取该区域2年内成交均价的平均数,这个系数作为参考,在二手房指导价格制定机制中所占据的权重大约在60%-70%。
其次就是小区过去的成交活跃度,小区的整体成交度越活跃,指导价格就越接近小区的整体平均水平。如果是近几年成交比较活跃的小区,指导价要比往年成交活跃的小区更加贴近市场价格。
然后就是小区房子的房龄和楼龄有关,购买二手房楼龄和房龄一定是个无法避免的因素之一,如果房龄太老旧了,和周边的次新房来说,价格肯定有一定的差距。楼龄的因素在二手房指导价格中占据大约10%的权重。
小区的品质也是一个重要的参考因素,包括地段位置、社区配套。如果是一个地段好、配套好的小区,在指导价格中也有有提现。如果是同一地段,电梯房的指导价格相对楼梯房要更高。这部分在二手房指导价格中占据的权重约30%。
总的开始,,楼龄更新、换手率高、品质越好的小区,可能它的指导价就越贴近市场价格。
这些是深圳二手房指导价格的参考纬度,后续跟进的其他城市的参考纬度可能会出现一定的变化,核验的价格要根据不同的城市的相关政策来确定。未来可能会有更多的城市发布二手房指导价格。
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