法拍房一般是市场价的几折
法院拍卖房产起拍价格一般是市场价的5-8折起拍,成交价格是市场价格的7-9折。根据法院的惯例,首次拍卖价一般为评估价的8.5折,如果流拍,第二次和第三次挂牌都在前一次基础上再打8.5折。
法拍房的起拍价格不同,主要是法院对房屋价值确定的方式不同加上拍卖流程的时间差,所以出现评估价的不准确性。
最后有些评估价会高于市场价,有些会低于市场价。
目前法院房屋价值确定的方式有四种:
1、当事人议价
法院在拍卖之前会和房屋双方的当事人进行协商,若结果达成一致,且合理合法,结果就会成为该房屋的参考价。比较适合当事人不多的,易达成一致。当事人多,不容易达成一致的法院会考虑采取其他方式。
在协议价中,要考虑对债务的覆盖,和市场价有比较大的偏差。这种不需要再对价格进行公示,所以很快。
2、定向询价
法院一般会向房管局等机构提前出具有要求的询价函。
房管局等机构在指定的期限内出具询价结果作为房屋的评估价。
3、网络询价
目前法院认可京东、工商银行和淘宝三个渠道。
平台中有自动生成评估价值的工具,只需要在平台填好信息即可。这种速度快,成本低,但是准确度不高。
4、评估公司估价
评估公司,是指专门评估房产价值的有关机构。会由各地入围法院的有资质的评估公司来出具资产评估报告。
报告中会详细记录评估房产的具体信息,内容详实,准确性高达85%。通过评估公司确认评估价的法拍房,在上拍页面中会明确带有附件:评估报告。
评估公司估价成本相对较高,流程需要1-2个月时间,但估价结果比较客观,准确度较高,市场误差小,法院目前多采用这种评估方式。
四种定价方式都有时效性与优缺点,从确定好评估价到真正上拍,一般需要3-6个月,也出现过6-12个月的情况。所以在市场波动比较大的时期,评估价格就不准确了。
结合历史情况看,以西安为例,法拍房不限购房资格,评估价普遍低于市场价,做好功课,还是有漏可捡。
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