房屋买卖卖方违约应承担哪些责任
在房产交易中,若是由于卖方的个人行为造成交易无法继续履行的,买方可以向卖方提出解除合同,并且追究其法律责任,而卖方不但要把已收取的定金返还给买方,还要依法赔偿买方的损失。房主签约后却反悔,购房者的利益变得十分错综复杂,至于违约金的数额,一般为定金的两倍,但也要看合同具体约定的数额是多少,如果约定数额很大,那卖方届时就很可能是得不偿失。
1、出售方将房屋直接卖给第三人
如果出售方将房屋另外卖给了第三人,但未办理过户手续,根据法律规定,原买房人有优先过户的权利,可以向法院请求要求对方继续履行合同。如果出售方将房屋另外卖给了第三人,并已办理了过户,那么出售方就已经构成了恶意违约,造成合同不能继续履行,这时买房人可以向法院提起诉讼,要求解除合同,同时要求出售方根据房屋差价赔偿违约责任。
2、出售方要求提高房价办理过户
在实际买卖过程中,很多出售方在签订合同后认为房子卖得太便宜了,要求另外加钱过户。在这种情况下,买房人应该立即向法院提起诉讼,要求冻结所购房屋,进行财产保全,防止出售方将房屋卖与第三人,进而使所签订的合同不能继续履行,同时要求法院判定出售方继续履行合同。
3、出售方卖房后反悔并证明合同无效
在这种情况下,买房人如果在买房时已经知道了房屋还有其他共有人,并且未经过共有人同意而购买房屋的,在共有人要求判定合同无效时,是可以获得支持的。
1、定金罚则
买卖双方在签署购房合同后,一般买方会向卖方支付一定金额的定金,具体金额由双方协定,最高不超过购房款的20%。如果在买卖合同中约定的是定金条款,那么如果遇到单方毁约问题,则适用“定金罚则”,即如果卖方(也就是业主方)毁约,则需要向买方给付双倍定金作为赔偿。如果买方(也就是购房者一方)毁约,则已经支付的定金,卖方将不予退还。
2、赔偿违约金
违约金一般是买卖双方在签署购房合同后,另行约定于《补充协议》中,也就是说并非所有交易过程中都涉及违约金问题。同时,违约金的数额也是由买卖双方自行约定的。在目前接触的交易中,部分买卖双方都没有另行约定违约金赔偿,而是直接选择支付定金。但是如果购房者和业主对于合同赔偿问题存有担忧,则可以就违约金问题签订一份《补充协议》,如遇毁约则可以根据定金和违约金的赔偿数额,择优选择,最大限度地维护自己的权益。
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