房屋所有权和土地使用权的关系
房屋所有权和土地使用权是两个概念,没有直接的关系。在权利性质上,土地使用权与房屋所有权是相互独立的物权。土地使用权和房屋所有权是两种不同性质的,不能相互替代的,各具价值的物权。
土地使用权属于民法上的用益物权,是以取得物的使用价值为目的的物权。而房屋所有权属于自物权,也即所有权,可以一发对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。并且国家把土地和房屋作为两类不同的资源和生产资料、生活资料,设立了不同的部门进行管理。
土地使用到期的,土地使用者需要继续使用土地的,应当于届满前一年申请续期。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。
土地使用年限是从开发商取得该地块的之日开始计算,即国家第一次出让该地块的时间。根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:
1、住宅用地(也就是人们常说的商品房用地):全国统一执行的土地使用年限为70年。
2、工业用地(也就是人们常说的工厂、工业区):全国统一执行的土地使用年限为50年。
3、教育、科技、文化、卫生、体育等公益事业性用地:全国统一执行的土地使用年限为50年。
4、商业、旅游、娱乐用地:全国统一执行的土地使用年限为40年。
5、综合或者其他用地:全国统一执行的土地使用年限为50年。
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