未经备案的房屋买卖合同是否有效
未经备案的房屋买卖合同有效,依据我国相关法律的规定,房屋买卖合同并不一是要备案才有效的,房屋买卖合同依法成立的就有效,但不备案的,办理房屋过户登记时可能受影响。合同生效要件为:当事人具有相应的订立合同的能力;意思表示真实;不违反法律和社会公共利益。
1、补充协议的效力优先于原协议书效力。因为补充协议视为对原合同部分更改。
2、根据您所述,此情形属于卖方违约。根据合同与民法通则,您可单独选择以下方式之一维护您的合法权益:
(1、请求解除合同,要求对方双倍返还定金,即返还您本金之余再外加一部分作为违约金。(法律依据是《民法通则》第89条第三款“接受定金的一方不履行债务的,应当双倍返还定金。)
(2、要求继续履行合同(即交付房屋),每延迟交付一日按日违约金千分之五计算。(不要小看这千分之五,它会是一笔大数目。计算方式是180w乘以0.5%的x次方。x即延迟的日期。自己算算吧)
(3、要求解除合同,返还定金,并按每延迟交付一日按日违约金千分之五计算。
(4、要求继续履行合同,并要求对方赔偿房款的20%。
(5、要求解除合同,并要求对方赔偿房款的20%。
1、仔细阅读合同条款
签订合同时要仔细阅读合同条款,注意各个细节,如果有不清楚的条款,可以要求中介机构或者卖方予以解释。假如你觉得有必要修改或补充的,可以与对方协商处理,这样在发生纠纷时才可以将合同作为依据,主张自己的权利。
2、尽量利用合同附件
一些卖家承诺赠送的设施等仅限于口头承诺是没有法律保障的,这时你不能因为要面子或者怕麻烦而把这些约定一笔带过,这样的话,如果产生纠纷就无法保障自己的权益。所以,在签订房屋买卖合同时,一定要尽量利用合同的附件,将这些问题约定清楚。
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