商品房开发商违约如何退房
1、购房人通过挂号信、传真或电话向开发商发出退房通知。
2、督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同全部手续。
3、督促开发商将全部购房款返还给购房人。
4、办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。
至此,消费者与银行解除借款合同,而在开发商退回全部房款后,购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。此外,在购房者办理按揭贷款时,银行一般都会要求买家为其购房上保险,保险受益人为贷款银行,所以最后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等。
一、证件审核:开发商销售房屋必须五证俱全,预售房屋不能上市交易。所以在购房时,首先需要审核房屋开发销售商是否持有必须具备的“五证”。“五证”是包括《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》及附件《建设用地规划许可证、、《建设工程施工许可证》;《商品房销售(预售)许可证》。只有满足了以上五证才可以销售房屋。或者可以说,只有满足了以上五证,你猜可以放心购买。
二、合同审核:作为房屋买卖的交易,均是以书面合同形式固定下来,所以在购房合同时,要认真审查购房合同和补充协议。商品房买卖合同应当包括主要内容:当事人名称或者姓名和住所;商品房基本状况;商品房的销售方式;商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
交付使用条件及日期;装饰、设备标准承诺;供热、燃气、供水、供电、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;公共配套建筑的产权归属;面积差异的处理方式;办理产权登记有关事宜;解决争议的方法;违约责任;(十三)双方约定的其他事项。其中第项是购房人最难把握的内容,也是最容易出现争议的地方。所以建议购房人在购房时尽量委托律师代为审查合同。
三、验收房屋:购房合同签订后,开发商依据购房合同建成房屋后会交付房屋,那么在房屋交接时,涉及到房屋验收问题,很多购房人不知道房屋验收应当验收什么,先忙本律师仅列举几个重点需要验收的方面,以供购房人参考。
1、审查交房费用。对于期房而言,合同价款是依据房屋预测面积计算的,等房屋竣工后,实测面积肯定会有所差异,双方根据面积差异来结算房款。交房时涉及到一系列的费用。房屋价款结算。
2、审查有关证件。首先审查房屋是否具备交房条件。关于交房条件,按照今年12月1日实施的《北京市城市房屋转让管理办法》的规定,竣工备案表更成为开发商交房的法定条件。如果没有竣工备案表,作为购房者一般可以拒绝收房。
3、审查房屋的质量。验房主要是看房屋是否与合同约定一致,包括朝向、尺寸、户型、结构等。如果这些方面发生变化,则购房者可以拒绝收房或者要求退房。此外,很重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题,如果有质量问题,应要求开发商进行修理,待修理后再重新验房。
四、建议首先找律师咨询,以准备充足证据。发生房屋质量问题或者开发商逾期交房或者违约问题,然后再找开发商协商赔偿事宜。
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