买商业公寓算首套房子吗
买商业公寓不算首套房子,商业公寓的产权性质商业的,在限购范围,也不在买房贷款限制范围。另外,商业公寓属于商业地产,在贷款的时候只能申请商业贷款,且首付比例需要支付5成以上,贷款年限最长10年。
1、地段
公寓对地段的要求比住宅更高,住宅只要周边生活配套齐全,不一定非要占据核心位置。公寓不要求很多的生活配套,但一定要是核心地段(或规划未来是核心地段),必须有地铁,要临主干道,周边商业氛围好,人流密集处。
2、建筑设施
建筑标准高,最好是类高档写字楼标准。不要怕得房率,商业一般得房率越高越低端。
3、租金回报率
还是那句话,不要看房价,看租金。租金可以参考当下公寓项目周边租金,最长15年内可以回本,才可以考虑。不要迷恋销售所说,租金每年都会增长,这个租金要细分析起来又可以写一篇了,只能说大概率租金会长期稳定。
4、物业管理
这个非常重要,不要害怕物业费贵,反正租出去也不是你出,一分价钱一分服务,好的物业管理对公寓的后期租金收益影响巨大。对要买的项目,是哪个物业公司管理要着重考察。
缺点:
1、产权年限短。由于公寓房所在的土地性质大多都是属于商业性质,所以公寓房的产权年限就要比普通住宅短很多,由于土地不是私有的,而是国家的,开发商只是租用了一定年限的土地来修建房子。普通住宅的产权年限是70年,而商业性质的公寓房产权年限只有40年,即便是有50年的,但是也比普通住宅产权年限短。
2、高税费转手交易难。如果购房者购买公寓房之后想要转手的话是比较困难的,因为二手住宅再转让的时候是免征土地增值税的,但是商用公寓房不能免征,土地增值税的征收一般按照土地增值额的高低实行。增值税在房产交易中所占的比例比较大,因此税费也比较高,除此之外还需要按照物业交易中价来增收5.5%的营业税,各项税费加起来购房成本就比较高了。
3、房贷利率高年限短。虽然公寓房不受限购限贷政策的影响,但是由于公寓房是属于商业性质的,物业在申请贷款的时候只能获批最高五成最长十年的贷款期限,而且不能申请公积金贷款的方式来购买,商业性质的项目贷款利率为基准利率的1.1至1.3倍,而住宅贷款利率最多上浮1.1倍。
4、成活成本高。公寓房和住宅相比生活成本也会比较高,如果购房者购买房屋之后需要长期居住的话,那么就需要计算到生活成本的费用,因为公寓房的水电费及物管费是按照商业标准来收取的,相比普通住宅的水电费收取标准要高很多。
优点:
1、房子面积小、总价低。公寓房也是存在优点的,很多购房者都是由于考虑到公寓房的面积小,总价低,因此才会选择购买公寓房,这对于刚参加工作不久的年轻人来说,购买公寓房的购房压力会比较小。即便日后需要改善性置业,也可以把公寓房出租或者转手卖掉。
2、生活便利。公寓房所在地段大多都是位于交通便利的商业圈,距离轻轨站和公交车站比较近,因此这对于处在创业阶段还没有自己代步车的人群来说,购买公寓房不管是上班还是出行都会比较方便。
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