为什么说房贷等额本息提前还款亏死
之所以说等额本息提前还款亏,是因为这种还款方式每月还款额度相同,其中本金逐月增加,利息逐月减少,如果提前还款超过了总还款时间的三分之一的话,利息节省不多,所以是不划算的。
等额本息是指每个月回款的还款额是固定的(包含利息和本金),但每月还款额中的本金比重逐月递增,利息比重逐月递减。主要特点是,贷款年限期内,每月还贷的金额是固定的。适合工薪族、收入稳定的普通家庭,房贷既能够承担,又能保证不影响到生活。
假设一个购房者,在银行办理房贷20万,贷款时间为10年,贷款利率为1.9%。采用等额本息还款,计算得出每个月的还款额度约为:2111元。
按照等额本息的还款方式计算,该购房者第一个还款利息为800,还款本金为1311;第二个月还款利息为795,还款本金为1316,;第三个月还款利息为789,还款本金为1322……以此类推,可以得出,在还款额度一样的情况下,购房者后期需要偿还的本金只会越来越少。
因此,如果购房者选择等额本息还款,在还款期过了一半的情况下,购房者已经将大部分利息还完了。此时再选择等额本息还款是不太划算的。
等额本息提前还款最佳时间为实际还款期限占贷款期限1/3之前。如实际还款期限占比已超过1/3,再提前还款就不划算了。举例说明:10万元贷款,贷款期限1年,等额本息还款,前四个月本金偿还为31737元、利息偿还为4200元,占到利息总额8072元的50%,由此可以得出结论。
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