公寓房与住宅房的不同在哪里
1、产权年限:
住宅房的用地性质是居住用地,产权为70年。公寓房的产权有70年、50年和40年。
公寓大致可以分为三种类型,分别是普通公寓、商务公寓和酒店式公寓。其中普通公寓的用地性质为居住用地,产权为70年;商务公寓的用地性质为综合性用地,产权为40年或50年、酒店式公寓的用地性质为商业用地,产权为40年。
2、购房贷款:
公寓属于非普通住宅,一般情况下都是不限购的。若是购买普通住宅的话,通常就会有诸多限制,比如需要提交社保或者个税证明等。
3、落户要求:
购买普通住宅,除了一些城市有特殊规定之外,只要房屋面积或者总价达标,或者符合当地的规定,通常都是能够落户的。
但是,公寓是不能落户的,只有70年产权的普通公寓可以落户,但也需要符合相应的条件。如果不能落户,对于家中有学龄儿童的家庭来说,无论购买的房产离学校多近,都无法享受就近入学。
4、缴费标准:
40年或50年产权的公寓,不可以使用明火,没有通燃气,做饭只能使用电磁炉,而且是商业用电用水,居住成本高,物业费也比较贵,一般在4元每平以上。普通住宅为民水民电,物业费相对也比较便宜。
5、户型设计:
公寓的户型面积比较小,没有特别明显的功能分区,多为全装修的房屋。普通住宅的户型面积适中,功能分区明显,符合《住宅设计规范》。
公寓的缺点:
1、税费高,严重超出住宅出让税费,且没有优惠政策(不管多少年,税费要一样付)。
2、产权年限短,本身的产权只有40年,实际买到的时候不会到40年(产权要从拿地时间开始算)。
3、生活成本高,商水商电价格为住宅水电的两倍,物业费比同等地段至少上浮30%(数据不准确,可能高也可能低)。
4、不能落户,没有学区(部分城市可公寓落户上学)。
5、可动用的杠杆小,首付比例高(商业地产首付比例50%,利率一般要上浮30%)。
6、同等位置,价格低,升值慢(住宅大涨,公寓小涨,住宅小涨,公寓持平,住宅小跌,公寓完全卖不出去)。
7、梯户比高,居住人员多且杂(3梯10户,4梯12户,6梯24户,住宅一般是1梯1户,1梯两户,2梯3户,2梯4户)。
8、公摊大,得房率低(公摊普遍在30%以上,普通住宅公摊一般在30%以内)。
不洗缺点,没得洗,这篇文章也不是想给大家推荐公寓,只是不想大家一竿子打死这种产品。
公寓的优点:
1、不限购限贷,对于很多年轻人来说,想要有一套自己的房子,得满足很多要求,公寓这种产品,有钱就行。
2、不占用住宅贷款名额,商业产权的物业和住宅产权的物业贷款是分开的,不管买多少套公寓,都不占用住宅贷款名额,也就是说,仍然能够享受首套房的贷款政策。
3、总价低,比同等位置的住宅在单价上明显低很多,再加上本身面积比较小,总价很有优势。
3、比住宅容易出租,回报率较高。年轻租户更愿意去租独门独户的房子,即使多付一点钱。
4、位置一般比较好,公寓的位置一般选址都不错,要么是再优质地段,要么是这个地段有特点。不然卖不出去。
5、拆迁赔偿比例比较高,按照商铺的赔偿比例走1:3,但是很少有开发商愿意拆掉公寓楼来新建,成本太高不划算。
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