盖到什么程度不会成为烂尾楼
一般盖到即将封顶的房子就基本不会烂尾了,因为建设房屋材料成本较大,已经要封顶了,房子大的成本消耗已经完成,并且房子基本已经出售的差不多了,房企已经回笼了资金,一般就不会再出现烂尾的情况了。烂尾楼的出现多半是因为资金链条断裂,工程未完,这个时候开发商已经拿不出钱来继续修建房子了,这才导致楼盘停工无法再建。
1、选择大开发商
烂尾最主要的原因就是资金链供应不足,如果选择一些大开发商,品牌开发商,他们有雄厚的资金实力,比如世界500强企业、中国百强企业等等,除了公司发生较大的变故外,基本可以说他烂尾的几率约等于0,大开发商楼盘可以放心购买。
2、选择近现房
所谓近现房并不是说已经是现房,而是说该楼盘的交房时间比较短,一般三个月至一年,当然时间越短越好,同时要考察他的工程进度,一般一个楼盘最花钱的是基础部分,主体部分,至于后面的附属部分,相对于整个楼盘成本来说,所占比例比较低。
3、选择快销盘
开发商也是一个投资人,换句话说也是一个生意人。如果你是这个生意人,你该怎样经营?
举个简单例子,你现在手里有10万元。给你两种投资方向。一种是将这10万元全部投进去,10年过后,你一共会收回来100万,10年会赚90万。另一种是你只需投资5万元,一年过后收回10万元,一年赚5万,第2年又投资5万元,收回10万元……10年后,一共只能赚50万。(数据仅为举例)
很明显第一种可能10年后血本无归亏10万,第二种任意一年血本无归,亏5万。
第一种风险大,回报高,第二种风险小,回报低。
对于开发商通俗的来说,就是成本低,卖价低,利润低,有种薄利多销钱滚钱的味道。试想一下,如果开发商成本高,加之利润,当然卖价高,但是卖价高不一定买房人都买得起,或者买房人即使买得起,不一定会买。这样不好卖,他又如何资金回笼来抵扣之前的高额成本?
这种快销盘往往开发商都是,处在一个薄利多销的情况下,就是说他一直都在盈利,只不过盈利比较少,除非企业有重大变革外,他的资金链照样不会断,所以这种快销盘的烂尾风险也比较低。
4、相依相托盘
这种主要是小开发商,尤其是在一些城市,楼盘比较多的开发商。有得已经交房了,或者说正在畅销中,而且是盈利甚至暴力的,对于在同一个城市新开发的另一个楼盘来说,也还是比较可靠。通俗的讲如果你是这个生意人,你其他几处生意都在盈利,而你有一处新生意,你会没得资金向其注入?或者任由这处新生意亏本?简单的说就是你要大致衡量下开发商在本城已经赚的钱(多数)能不能支撑起新盘将要花的钱(少数)。
5、多方咨询
其实很多楼盘,在烂尾之前都是有一些征兆或者有些小道消息的,所以在买房之前可以多方了解一下,比如亲戚朋友熟人对该楼盘开发商各种情况有所了解的,这样更好。自己网上查询,当然,新房也有一些渠道专业人士了解更多,楼盘开发商的实力,开发商的资金链情况,开发商融资情况,开发商股东变化情况,网上能查到的查,查不到的,专业人士也有一些小道消息,专业人士的建议一般参考价值也是比较大的。
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